Расходы на покупку недвижимости во Франции: какие дополнительные затраты ожидать?

Для многих международных покупателей покупка недвижимости во Франции начинается с цены за квадратный метр, а заканчивается гораздо более широкой финансовой реальностью.

На практике покупатели приобретают не только объект недвижимости: они также получают юридическую защищённость, налоговую нагрузку, страховые обязательства, строительные ограничения и, во многих случаях, будущие решения по ремонту или обустройству. Именно поэтому многие иностранные инвесторы предпочитают как можно раньше начать работу с архитектором во Франции — не только ради дизайна, но и для того, чтобы оценить реальную стоимость, потенциал и сложность объекта до принятия окончательного решения.

Покупка недвижимости во Франции — это увлекательный процесс, но если вы не знакомы со скрытыми расходами, он также может быть довольно стрессовым. Давайте рассмотрим их подробнее.

Кратко

• Цена покупки — это лишь часть реального бюджета: нотариальные сборы, комиссия агентства, налоги, страховка и строительные работы могут существенно изменить общую стоимость.

• Для покупателей премиального сегмента важен не только сам уровень цены, но и то, насколько объект соответствует их целям в области реновации, образа жизни и инвестиций.

• Эта статья поможет вам определить основные дополнительные расходы и понять, в каких случаях архитектурное сопровождение помогает сделать покупку более надёжной.

Расходы на покупку недвижимости во Франции

Первый расход — это, разумеется, сама недвижимость, но даже эту «заявленную цену» необходимо проверять. Во Франции комиссия агентства может быть уже включена в опубликованную цену или начисляться дополнительно — в зависимости от структуры сделки. Для международного покупателя, не знакомого с французской практикой, это может вызвать путаницу с самого начала.

Местоположение также играет ключевую роль: престижные прибрежные районы, такие как Ницца, Канны, Кап-Ферра, Мужен или Биарриц, отличаются высокими ценами, тогда как внутренние или сельские рынки могут быть значительно доступнее.

Однако сама цена не говорит о том, находится ли объект в технически хорошем состоянии, подходит ли он для реновации и соответствует ли местным градостроительным правилам. До покупки архитектор во Франции может помочь оценить реальный потенциал недвижимости, определить ограничения, связанные с планировкой, фасадом, расширением или перестройкой, и избежать распространённой ошибки — покупки под влиянием эмоций без понимания реальной стоимости адаптации.

Нотариальные расходы во Франции

Нотариальные расходы, или frais de notaire, регулируются французским государством и зависят от нескольких факторов:

-       Местоположение объекта: ставки могут немного различаться в зависимости от департамента.

-       Расходы на покупку недвижимости во Франции: чем выше цена объекта, тем ниже процент нотариальных сборов.

-       Тип недвижимости: для новых домов ставки, как правило, ниже, чем для вторичного жилья или земельных участков.

Некоторые сайты позволяют достаточно точно рассчитать нотариальные расходы. Надёжный инструмент: калькулятор нотариальных сборов ANIL https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/frais-dacquisition-dits-frais-de-notaire/ 

Пример: если вы покупаете объект вторичного рынка за 1 000 000 € в департаменте Альпы-Маритимы (Ницца, Канны, Антиб, Рокбрюн-Кап-Мартен), нотариальные расходы составят около 7 % стоимости объекта. В Биаррице или Париже они могут достигать примерно 7,5 %. Для нового объекта в большей части Франции следует ожидать около 2 %.

Комиссия агентства недвижимости

В отличие от нотариальных расходов, комиссия агентства не регулируется государством, поэтому она может существенно варьироваться. Обычно она рассчитывается как процент от цены покупки и составляет от 3 % до 8 %.

Совет: при работе с французским агентством заранее уточняйте, включена ли комиссия в цену или начисляется сверх неё. Это поможет избежать неприятных сюрпризов позже.

Налоги

После того как вы станете собственником недвижимости, вам нужно будет платить:

-       налог на недвижимость (taxe foncière): ежегодный налог, уплачиваемый владельцем;

-       налог на проживание (taxe d’habitation): применяется только в том случае, если ваша вилла является вторым жильём;

-       IFI — налог на недвижимое имущество (Impôt sur la Fortune Immobilière): уплачивается, если чистая стоимость вашей французской недвижимости превышает 1 300 000 €.

Совет для иностранных покупателей: налоговые правила могут быть сложными, если вы не являетесь налоговым резидентом Франции. Имеет смысл проконсультироваться с французским бухгалтером, работающим с международными клиентами.

Страхование недвижимости

Ваш объект должен быть застрахован с первого дня. Как минимум вам потребуется страхование жилья (assurance habitation). В зависимости от ваших потребностей может понадобиться дополнительное покрытие — например, страхование от стихийных бедствий, если ваша вилла находится в зоне риска наводнений или на побережье.

Расходы на содержание коттеджного посёлка

Если вы приобретаете дом или виллу, расположенные в коттеджном посёлке или частном жилом комплексе, расходы на содержание общей инфраструктуры также могут составлять значительную ежегодную статью бюджета, особенно в охраняемых резиденциях или престижных комплексах с частными дорогами, ландшафтными зелёными зонами, въездными воротами, системами безопасности и другими объектами общего пользования.

Эти расходы, как правило, покрывают обслуживание, управление и эксплуатацию общей инфраструктуры посёлка. Поэтому перед покупкой рекомендуется уточнить их размер и возможную динамику в будущем.

Расходы на кондоминиум

Если вы покупаете квартиру в здании с совместной собственностью, расходы на кондоминиум также могут представлять собой значительный ежегодный бюджет, особенно в престижных резиденциях с консьерж-сервисом, ландшафтными территориями, лифтами или частными удобствами.

Строительство / Реновация

Если вы планируете ремонт или строительство на новом объекте, следует учитывать, что это повлечёт за собой множество расходов.

Для многих покупателей премиального сегмента приобретение — это только первый этап. Настоящий проект начинается тогда, когда они решают отремонтировать старую виллу, переосмыслить интерьер, расширить дом, модернизировать внешние пространства или построить новую резиденцию на участке. Именно здесь бюджет может измениться весьма существенно.

Во Франции стоимость строительства и реновации зависит от состояния существующего здания, градостроительных разрешений, ограничений доступа, структурных работ, выбора материалов и уровня индивидуализированной отделки.

DN Architectes может помочь вам понять все эти расходы и сопровождать вас на каждом этапе, чтобы ваш проект был реализован эффективно и элегантно.

Связаться с нами